진행상황 보고
Task : 분석주제 정하기
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부동산 실거래 분석을 통한 투자 성향 별 맞춤 전략 제안
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각자 분석 완료 → 투자 성향 정하기(최소 3개)
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4분: 투자성향별 인사이트
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1분: 시각화(대시보드)
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WOW ㄷ ㅐ 박
Task : 분석 기획
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대주제 적어주세요.
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기획은 러프하게 하셔도 됩니다. (기획한대로 데이터가 생기지 않았음)
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데이터를 확인하면서(eda) → 살을 붙여나가는 형태로
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반드시 우리팀만의 why(기준)이 있는 분석을 진행해주시기 바랍니다.
Task : 역할 분담
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데이터 분석: 모든 구성원
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ppt 제작: 박미정
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영상 발표자: 박동주
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발표회 발표자: 김재경
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코드 정리: 이기창, 강선우
실행 및 진행 사항 정리
발표 순서
개요 -> 전처리 한 내용 -> 발견한 특이 인사이트 -> 상위 추천 지역 + 투자 유형 라벨링 3가지로
-> 페르소나 소개 -> 추가적으로 건축 년도 + 평 수 + 가격 등등 필터링 -> 실제 추천하는 매물 3가지
개요 -> 전처리 한 내용 -> 특이 or 공통 인사이트 → 라벨링 내용 소개(의사 결정의 객관성을 위해서) → 페르소나 소개 → 각 페르소나별 매물 추천 결과
[데이터 전처리 규칙 통일]
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박동주
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진행상황
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데이터 전처리 규칙 논의 후 전처리 진행
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이상치 제거 진행 및 업데이트
거래 추세 분석
건축 연도별 평균 거래 금액
지역별 분석
건물 용도간 건축연도에 따른 평균 평당가
층 메리트 분석
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김재경
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진행상황
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데이터 전처리 논의 후 기준 설정
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값 분류 범위 설정
전년비 / 전년동월비 변동률 비교
월별 가격 변동률 비교
연도별 평단가
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강선우
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진행상황
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거래취소율 분석 진행
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데이터 전처리 관련 논의
20년 이상 구축 평당가 분석
거래취소율 분석
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박미정
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진행상황
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데이터 전처리 규칙 논의
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ppt 초안 작성
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법정동-지역구별 가격대 비율 비교
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이기창
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진행상황
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데이터 전처리 규칙 논의
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지표로 사용해 볼 만하다고 생각하는 내용 (분석 필요)
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추가 인사이트
매물의 특수성
응봉동의 진우빌라 평수 8평 1992년 건축 연립다세대 주택
엘리베이터도 없는 4층 건물
선호되는 매물이라고 하기엔 좀... 딱 잘라 말해서 원룸임. 그것도 오래 된 원룸.
그런데 가격 무려 8억 이유? 한강에 바로 인접해 있기 때문, 바로 앞에 지하철이 있기 때문
심지어 조만간 재개발된다고 함. 고층 매물에도 지분이 있기 때문에 고층이 선호되지 않는 엘리베이터가 없는 빌라임에도 가격이 비싸게 팔림.
혼자 산다고 해도 고민해볼 법한 매물이 8억이나 하는 이유가 있었음.
한강에서 바로 뒤에 있는 응봉현대아파트
여기는 매매는 17억
한강 프리미엄은 매우 크게 존재함. 매물 선정 시에 생각해볼 여지가 있음.
마찬가지로 강남 프리미엄도 생각해 볼 여지가 있음.
바로 건너편 강남의 압구정동은 평균 가격이 64.3억원임. 비교 불가
같은 옵션, 비슷한 입지의 집에 대비해서라도 강남이 가격대가 배 이상으로 높은 경우가 많음.
추가로 진행한 인사이트로
광명, 의왕, 군포, 시흥등등 서울에서 멀어지면 멀어질 수록 가격은
평균가 5.9억, 5.3억, 4.3억, 3.5억 이렇게 확실하게 떨어짐.
삶의 질을 포기할 것이 아니라면 아무래도 가진 금액 내에서 서울에서 점차 멀어지는게 맞다는 결론이 나왔음.
연평균 성장률이 높은 순서대로
CAGR과 지가변동률을 합해서 나온 값
CAGR과 지가 변동률 둘 중 하나만 사용하려 했으나 (상관관계가 90%가 넘어갔음)
팀원과의 의견 조율에서 둘 다 합해서 반영하는 것으로 조율
최근 신월동에 재개발 붐이 일어나서 매물량이 늘어나서 위 데이터 상위 5위에 들 수 있었던 것으로 추정됨.
하지만 위 지표만으로는 실제로 그 매물이 투자하기에 안정적인지는 부적절하다는 판단을 하게 되었음.
위 지표를 개선하기 위한 지표가 바로
상위 20%와 하위 20%의 MDD 즉, 최대 손실률을 구한다면 가격 방어율을 구할 수 있을 것이고 이 지표를 안정성의 지표로 쓸 수 있다는 생각이 들었음.
매물량과 성장률 뿐만 아니라 MDD까지 고려한 경우, 가격 감소폭이 적은 지역까지 추출해서 볼 수 있었음을 파악할 수 있었음.
특히나 상위 3개 매물은 매물도 많고, 부동산 투자 인사이트가 매우 긍정적인 모습을 띄는 모습을 볼 수 있었음.
장위동 또한 좋은 입지 조건과 주거 환경을 제공한다는 인터넷상의 인사이트를 찾아볼 수 있었고
와 같이 재개발도 지속적으로 진행중이기에 가격방어에 유리한 모습을 보였음.
시흥동 부터는 최종 점수가 70점대로 떨어지는데, 그만큼 위 지역들에 비하면 실거주 측면에서 위 지역들에 비해 살짝 아쉬운 모습을 보여줌.
시흥동 또한 실거주 목적 보다는 모아타운이라는 큰 재개발 프로젝트가 있어 가격 방어의 안정성 측면에서 유리한 모습을 보여줬음.
위에서는 안정성 보다는 시장의 규모 자체를 나타내는 지표여서 정확한 안정성을 구하기는 어려웠다고 보여졌기에 아래의 그래프에서는 MDD를 반영하여 가능한 안정성을 반영하려 노력하였음.
MDD는 상위 20%와 하위 20%의 격차를 기간 동안 매 해마다 구한 뒤, 기간의 한 해 평균을 낸 값으로, 좀 더 추천하기 좋은 매물을 확인하기에 좋다는 결론을 내렸음.
실제로도 MDD를 반영한 새로운 안정성 지표가 있는 법정동 매물들은 보통 소위 ‘꿀매물’ 이라고 소리를 들을 만한 매물이 많았던 것을 알게 됨.