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당신.. 만약 이걸 보고 있다면… 수정 마음껏 가능하니….
아이디어 마구마구 주십쇼 !!!!!!!!!!!!
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안녕하세요 12조(사람 더조)에서 발표를 맏게 된 000입니다.
저희 12조의 기초 프로젝트명은 12조의 서울생활, 고객 별 맞춤 서울 부동산 추천입니다.
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발표 순서는 다음과 같이 진행하겠습니다.
부동산 데이터를 선택한 이유부터, 이번 프로젝트를 진행하면서 느낀점까지 발표하도록 하겠습니다.
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저희 12조는 부동산 데이터를 사용하여 실제 팀원들의 경험과 관심사를 바탕으로 가상의 페르소나를 설정하고, 분석을 진행하고자 하였습니다.
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먼저 ‘서울시 부동산 데이터셋’에 대해 간단히 살펴보겠습니다.
왼쪽 사진처럼 칼럼은 총 21개로 다음과 같은 내용으로 이루어져 있습니다.
각 년도별 데이터의 칼럼과 로우의 개수는 오른쪽에서 확인이 가능합니다.
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서울시 부동산 데이터셋을 통해 알 수 있는 것들은 다음과 같습니다.
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이번 발표에서 저희 사람더조 공인중개사는 총 3명의 의뢰인 사례를 여러분께 소개해드리려 합니다.
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의뢰인 A 님은 부모님의 통원치료를 위한 병원 근처의 적당한 매물을 찾아달라는 분이셨고,
의뢰인 B 님은 자본금 10억원으로 투자가능성이 높은 매물을 찾고싶어하셨던 분이었습니다.
마지막으로 의뢰인 C 님은 투자 컨설팅 회사 대리님으로, 과거 데이터를 기반으로 계획 중인 서비스의 타당성을 분석해달라는 요청이었습니다.
1분 40초
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첫번째로, 의뢰인 A 님의 사례를 살펴보겠습니다.
(11페이지) … (PPT 완성되면 작성 예정)
의뢰인 A님은 서울 빅5 병원과 매물 조합의 추천을 원하셨습니다. 조건으로는, 지하 층을 제외한 오피스텔이나 아파트 형태, 평수는 7-10평, 평당가는 최대 2500까지 가능하다고 했습니다.
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분석에서 필요없는 칼럼들과 취소일이 존재하는 행을 제거하고, 계약연도가 접수연도보다 빠른 경우도 제거를 진행하였습니다.
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파생변수로 ‘평당가(만원단위)’를 만들어주었습니다. 계산 식은 PPT에서 확인이 가능합니다. 그리고, 병원 이름 데이터를 넣은 ‘빅5’라는 칼럼을 설정하였습니다.
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본격적인 분석에 앞서, 병원 근처 매물 데이터가 충분한지 매물 개수를 확인해보았습니다.
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의뢰인의 요구사항을 바탕으로 데이터를 정제시킨 과정입니다.
첫번째로 지하인 층 삭제,
두번째로 병원별 근처 법정동 3곳 선정, ‘빅5’ 칼럼 설정
마지막으로 주거형태와 평수, 평당가를 반영하여 데이터를 정제했습니다.
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병원별 평균 평당가와 표준편차를 알아보았습니다.
의뢰인의 조건을 고려하였을 때와 고려하지 않았을 때, 병원의 평균 평당가 가격 순위가 달라진 것을 확인할 수 있습니다.
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병원별로 의뢰인 A님의 조건을 모두 만족하는 매물을 확인해보겠습니다.
첫번째는 강남구 일원동에 위치한 삼성서울병원입니다.
의뢰인 A님의 조건을 만족하는 아파트 매물은 없었기에, 오피스텔 매물만 분석을 진행하였습니다. 2024년 평당가 기준, 모든 조건을 만족하는 추천 매물은 다음과 같습니다. 본 병원 근처, 조건을 만족하는 매물의 평당가는 2018년 대비 10.09% 상승한 것을 확인할 수 있습니다.
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두번째는 서초구 반포동에 위치한 서울성모병원입니다.
마찬가지로 아파트 매물은 존재하지 않아, 오피스텔 매물만 분석을 진행하였습니다. 2024년 평당가 기준, 모든 조건을 만족하는 추천 매물은 다음과 같습니다. 본 병원 근처, 조건을 만족하는 오피스텔의 평당가는 8.93% 상승하였습니다.
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세번째는 종로구 연건동에 위치한 서울대학교병원입니다.
마찬가지로 오피스텔 매물만 분석을 진행하였고,
2024년 평당가 기준, 모든 조건을 만족하는 추천 매물은 다음과 같습니다. 본 병원 근처, 조건을 만족하는 오피스텔의 평당가는 8% 상승했습니다.
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네번째는 송파구 풍납동에 위치한 서울아산병원입니다.
의뢰인 A님의 조건을 만족하는 오피스텔과 아파트 매물이 모두 존재하여, 두 건물형태 모두 분석을 진행하였습니다. 2024년 평당가 기준, 모든 조건을 만족하는 추천 매물은 다음과 같습니다. 본 병원 근처, 조건을 만족하는 오피스텔의 평당가는 0.66% 하락하였고, 아파트의 평당가는 2.15% 상승한 것을 확인할 수 있습니다.
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마지막 다섯번째는 서대문구 신촌동에 위치한 세브란스병원입니다. 마찬가지로 오피스텔 매물만 분석을 진행하였고, 2024년 평당가 기준, 모든 조건을 만족하는 추천 매물은 다음과 같습니다. 본 병원 근처, 조건을 만족하는 오피스텔의 평당가는 1.35% 상승한 것을 확인할 수 있습니다.
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각 병원별 모든 추천 매물을 모아보았습니다. 그리고 평당가, 평수, 물건금액을 종합 판단 기준으로 세워 최종 추천 리스트를 산정했습니다.
결론적으로 사람더조 공인중개사에서 의뢰인 A님에게 추천드린 매물과 병원 조합은 서초구 서초동에 위치한 ‘중앙로얄오피스텔 9.17평’ 과 ‘서울성모병원’의 조합이었습니다.
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의뢰인 A님을 위한 분석 과정을 정리해보았습니다.
3분 15초… ← 너무 김 더 줄여야됨(총 4분 30초)
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두번째로, 의뢰인 B님의 사례를 살펴보겠습니다.
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의뢰인 B님은 10억원이라는 자금으로 거래건수가 많은 서울 부동산에 투자를 희망하시는 분입니다.
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전처리와 평당가 설정은 동일하게 진행하였고, 다른 점은 ‘매물크기’라는 파생변수를 설정하여 건물면적을 기준으로 매물을 S, M, L로 구분했습니다.
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‘2018년 ~ 2024년 전체 거래량 대비 건물용도별 거래량 비율’을 확인한 결과, “아파트”의 거래가 가장 활발하다는 사실을 알 수 있습니다. 따라서 매물종류를 아파트로 선정하고 이후 분석을 진행하였습니다.
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왼쪽은 2018년, 오른쪽은 2024년 자치구별 평당가 평균을 나타낸 그래프입니다.
(역시나 강남구가 압도적인 것을 확인할 수 있고, 2024년에는 서초구가 강남구를 넘어선 것을 확인할 수 있습니다.)
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2018년과 2024년동안의 가격 상승률을 나타낸 그래프입니다. 1위는 98.9% 상승한 종로구, 2위는 97.4% 상승한 서초구입니다.
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따라서 지역 범위를 좁혀 1, 2위인 종로구와 서초구 내 법정동의 평당가 평균을 비교해보았습니다. 동일하게 왼쪽은 2018년, 오른쪽은 2024년 그래프입니다.
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결론적으로 평당가 상승률이 가장 높은 지역은 무려 153.6% 상승한 종로구 내의 ‘교북동’이었습니다.
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교복동 지역에서 거래량이 가장 많은 아파트 매물의 정보를 찾고자 하였고, 7년 동안 교복동에서 가장 거래량이 많았던 아파트명은 “경희궁자이(4단지)”였습니다.
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평수별로 데이터를 확인해본 결과,
최종적으로 저희는 의뢰인 B 씨에게 “종로구 교북동 경희궁자이(4단지)의 11.27평 아파트”를 추천해드렸습니다.
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의뢰인 B 씨를 위한 분석 과정을 정리해보았습니다.
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2분 10초
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마지막으로 의뢰인 C님의 사례를 살펴보겠습니다.
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의뢰인 C님은 송파구 잠실동 아파트의 평형대별 가격 패턴 및 매도 타이밍 분석을 원하셨습니다.
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전처리와 평당가 설정은 동일하고, ‘매물크기(평형대)’라는 파생변수를 설정하여 건물면적을 기준으로 초소형부터 대형까지 설정하였습니다.
그래프를 설명하기에 앞서, 간단한 용어 설명을 드리겠습니다.
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모멘텀이란, 상승과 하락의 속도를 의미합니다. 매도 시그널을 위해 가격 모멘텀과, 거래량 모멘텀이 사용되는데, 가격 모멘텀이란, 전월 대비 가격 상승률, 거래량 모멘텀이란, 전월 대비 거래량 증가율을 의미합니다.
매도 시그널, 즉 매도 타이밍은 단기적인 급등 후 조정이 올 가능성을 포착하는 지표입니다. 따라서 단기 전략이라 변동성(리스크)는 존재합니다.
매도 시그널은 다음과 같은 조건 3개가 동시에 발생할 경우 나타납니다.
첫번째 조건은, 가격 모멘텀이 양수인 경우, 즉, 가격이 상승하는 경우
두번째 조건은, 거래량 모멘텀이 양수인 경우, 즉 거래가 늘기 시작하는 경우
세번째 조건은 최근 3개월 중 현재 가격이 가장 비싼 경우입니다.
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그래프를 보시면, 전체적인 선 그래프는 평형대별 가격을 년도별로 나타낸 것입니다.
그리고 보시면 빨간색 원이 존재하는데, 이 부분을 매도 시그널이라고 합니다. 거래가 활발하고 가격이 높기 때문에 매도자 입장에서 유리한 타이밍으로 해석할 수 있습니다.
주로 가격이 상승했다가 다시 하락하는 시점에 존재하는 경향이 있습니다.
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전체적인 흐름을 보면, 2022-2023년 사이에 특히 주황색 그래프, 즉 대형 아파트의 가격이 크게 움직이지만, 정작 매도 시그널은 나타나지 않고 있습니다. 이를 거래 없는 상승(가짜 상승)이라고 하는데, 앞서 말씀드린 세 가지 조건을 모두 만족하지 못했기 때문입니다.
따라서 매도시그널이 우상향이더라도 과열-고점 패턴이 아니라, ‘상승 추세 중’이고, 오히려 고점이 더 남아있다는 판단 또한 가능합니다.
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결론적으로 저희가 강조해서 말씀드리고 싶은건, “매도는 신중해야 한다.” 입니다. 단기 시그널만으로 결정하기보다는 해당 매물의 보유기간, 해당 구나 동의 개발 일정, 정책 환경 등과 함께 신중하게 접근해야 합니다.
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저희가 이번 분석을 하며 느낀 한계점에서 공통적으로 미래 데이터를 예측하지 못했다는 아쉬움이었습니다. 이 부분은 이후에 배울 머신러닝을 통해 다음 심화 프로젝트 때 적용해보고 싶다는 생각을 했습니다.
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각 팀원들의 느낀 점까지 정리를 해보았습니다.
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긴 시간 발표 들어주셔서 감사합니다!