공공데이터 - 서울시 부동산 데이터 분석
1. 문제 정의
해결해야 하는 문제는 무엇인가?
서울시 부동산 실거래가 데이터 분석을 통한 "고객 맞춤형 매물 추천 및 매매 전략"
어떤 의사결정을 돕는 것인가?
1.
고객 A (거주 목적 매수 고객)
•
교육 인프라
•
평균 거래 금액이 급변하지 않는
•
신축 건물이 많은
•
직장이 몰려있는 광화문, 여의도, 강남 인근 매물
1.
고객 B (투자 목적 매수 고객)
•
미래 가치가 높은 매물과 지역
•
최근 몇 년간 거래 금액이 지속적으로 상승한
•
건축 연도에 따른 가격 프리미엄
1.
고객 C (매도 희망자)
•
최적의 시점에 매도
•
자치구 별 월별,분기별 거래량
•
매물의 가격과 변동성 바탕으로 자치구에 맞는 매도 전략
고객별로 조건들이 다르기 때문에 고객을 먼저 정해야지 방향성이 더욱 확실해질 듯!
2. 데이터 살펴보기
기본적으로 2018 ~ 2024 데이터셋을 가지고 있음
•
거래연도, 계약일 데이터를 가지고 년도 변화 추이를 알 수 있음
•
만약, GIS 강의에서 배운 것을 활용한다면 자치구명 or 법정동명 차이를 알아보기 위해서 활용할 수 있을 듯
•
건축 연도로 신축, 구축을 알 수 있음보통 신축은 준공 후 5년 이내, 구축은 준공 후 10년 이상이라고 함
•
제일 중요한 거래금액을 가지고 면적별 거래금액도 알 수 있을 듯
•
층마다 선호도가 다른 것을 고려해서 구별해도 좋을 듯예를 들어 고층은 탁 트인 풍경이 장점이지만 노년층에게는 선호대상이 아닐 수 있음
•
건물용도도 고객에게 맞게 설정해야 함
거래금액 : 단위(만원) 표기가 중요
건축년도 : 신축이 가격 프리미엄이 높기에 신축/구축 구분
자치구 안정성 : 평균 금액의 표준편차의 분포를 보고 안정성을 수치화
거래량 패턴 : 월별, 분기별 거래량을 통해서 언제 팔아야 하는지 파악
3. 필요한 외부 데이터
핵심지표
1.
거래량
2.
전세가 비율(전세금 / 매매가)
3.
미분양
이 3가지가 3개월 ~ 6개월 정해지면 어느 정도 방향성이 정해진 것
경제지표
1.
경제 성장률(GDP: 성장 속도)
2.
물가(인플레이션: 화폐 가치)
3.
고용지표(실업률: 소득 안정성)
사실 부동산 핵심지표와 경제 지표를 3가지씩 정해봤지만, 더욱 정확한 결과를 도출하기 위해서는 기존 데이터 외에 수많은 지표, 자료, 데이터들이 필요하긴 함. (금리나 대출규제, 정부정책이 큰 영향을 주는 것이 사실)
4. 부동산 시장 동향 및 전망
전년도 대비 거래 금액은 상승하는 추세아파트 거래량은 매매, 전세, 월세 상관 없이 급격하게 떨어짐-> 전체 거래는 줄었지만 평균 가격은 크게 증가했다는 것을 보고 고가 거래 중심으로 거래되었다는 것을 알 수 있음
전년도 대비 전체 미분양이 증가이 데이터를 선택하면 지역구 별로 세세하게 찾아봐야 할 것
최근 기준으로 부동산 시장은 조정장일 가능성이 높다고 판단됨
6. 공공데이터를 분석을 선택할 생각해볼 것
1.
'기초적인 부동산 지식'이 있으면 조금 더 수월하게 할 수 있을 것 같다는 생각이 들었음
2.
공공데이터가 비교적 정리가 잘 되어있어서 외부 데이터 활용 가능성도 높다고 생각이 듬
3.
토지면적은 0값이 많음.
4.
참여할 만한 공모전은 안 보임
5.
비교적 최신 데이터
6.
시작한다면 고객 정의가 우선
•
고객 A : 교육환경(신축 비율, 안정성 높은 지역)
•
고객 B : 고성장 지역 + 변동성 높은 지역 발굴
•
고객 C : 거래량 집중시기 vs 가격 피크 시점 매칭
1명의 고객을 정해서 자세하게 분석 vs 3명의 고객 모두 분석 vs 아니면 새롭게 정의도 가능